第一條為了加強市區(qū)商品住宅專項維修資金的管理，維護業(yè)主的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，根據(jù)《物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號)、《物業(yè)管理條例》(中華人民共和國國務院令第504號)、《宿遷市住宅專項維修資金管理實施細則》（宿政辦發(fā)〔2008〕72號）等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條凡本市市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)按照有關規(guī)定統(tǒng)一、足額歸集并存入市區(qū)維修資金專戶的住宅專項維修資金使用適用本辦法。

　　第三條專項維修資金應當用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主應當增強商品住宅共用部位、共用設施設備維修、養(yǎng)護責任。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，承擔商品住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護管理。

　　第四條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第五條宿遷市建設局和市財政局負責對市區(qū)住宅專項維修資金的使用進行監(jiān)督管理。

　　第六條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

　　第七條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

　?。ㄒ唬┰诒Ｐ奁趦?nèi)的商品住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

　　（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

　?。ㄈ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

　?。ㄋ模斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

　?。ㄎ澹└鶕?jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維保和養(yǎng)護費用。

　　第八條市區(qū)住宅專項維修資金的使用，按照以下程序辦理：

　?。ㄒ唬┲贫ǚ桨?/p>

　　物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果，提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在市建設局和市財政局指導下，委托相關單位制定《維修和更新、改造方案》。

　?。ǘI(yè)主確認

　　《維修和更新、改造方案》應當經(jīng)專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意，并在小區(qū)明顯位置進行公示。商品房屋面、墻體滲漏，急需維修的，由需要維修的相關業(yè)主書面同意，經(jīng)業(yè)主委員會批準同意后即可進行公示。

　?。ㄈ┺k理申請

　　物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位到市建設局和財政局辦理專項維修資金使用申請，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項維修資金使用申請表》（附件2）；

　　2、《維修和更新、改造方案》（附件1）；

　　3、《業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明》（附件3）及《維修和更新、改造方案公示證明》（附件4）。

　　市建設局和市財政局在受理專項維修資金使用申請時，要件齊全并符合使用條件的，在接件后3個工作日內(nèi)應予以審批。

　　（四）施工招標

　　業(yè)主委員會或者受托的物業(yè)服務企業(yè)應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業(yè)施工企業(yè)，并與中標的施工企業(yè)簽訂工程施工合同。

　?。ㄎ澹┛⒐を炇?/p>

　　工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位應當組織業(yè)主、業(yè)主委員會、施工企業(yè)及市建設局、財政局負責共同對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》（附件5）。

　　（六）工程決算

　　物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應委托專業(yè)中介機構對工程造價進行審計，費用計入維修和更新、改造成本。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位應當按照審計的結果填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件6），并進行公示。

　　（七）工程款支付

　　物業(yè)服務企業(yè)或者相關單位到市建設局和財政局辦理住宅專項維修資金付款手續(xù)，并提交下列材料：

　　1、《宿遷市住宅專項維修資金付款審批表》（附件7）；

　　2、《工程招投標證明》（附件8）；

　　3、與施工單位簽定的施工合同；

　　4、《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》（附件9）；

　　5、工程審計決算書及發(fā)票（查驗原件留存復印件）；

　　6、《維修和更新、改造工程驗收報告》（附件5）。

　　市建設局和財政局自受理之日起5個工作日內(nèi)，將維修和更新、改造工程款支付到施工單位，并按照分攤清冊從相關業(yè)主個人賬戶中核減。

　　第九條因維修和更新、改造工程需要造成業(yè)主自用部位裝修損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修和更新、改造成本。

　　第十條本辦法自公布之日起施行。

　　附件：1、維修和更新改造方案

　　2、宿遷市住宅專項維修資金使用申請表

　　3、業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明

　　4、維修和更新改造方案公示證明

　　5、維修和更新改造工程驗收報告

　　6、維修和更新改造工程決算費用分攤清冊

　　7、宿遷市住宅專項維修資金付款審批表

　　8、工程招投標證明

　　9、維修和更新改造工程決算費用分攤清冊公示證明

附件1：
維修和更新、改造方案

一、項目概況
          項目由           開發(fā)建設，坐落于          ，結構為        ，共有       幢，      戶，
         平方米，      年    月竣工，已超過房屋保修期。
二、申請使用專項維修資金的原因
據(jù)業(yè)主反映和現(xiàn)場查勘，項目            （樓棟號）存在
                                                   
                                的情況，嚴重影響業(yè)主正常生活，需要申請使用專項維修資金進行修繕。
三、維修和更新、改造內(nèi)容
                                             
                                              。
四、維修和更新、改造費用
經(jīng)查詢，本次申請使用專項維修資金的          （樓棟號）共有專項維修資金余額               元。
工程預算費用為           元，涉及    戶、      平方米，每平方米分攤費用為      元/平方米，按照受益業(yè)主所擁有的商品住宅建筑面積的比例分攤到戶。該方案經(jīng)專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，維修和更新、改造工程費用從相關業(yè)主個人賬戶中核減。
五、維修和更新、改造組織方式
本次維修和更新、改造工程以      招標方式確定施工企業(yè)。經(jīng)業(yè)主大會決定       （委托、不委托）專業(yè)中介機構對工程造價進行審核。
工程竣工后，由物業(yè)服務企業(yè)組織業(yè)主、業(yè)主委員會、施工企業(yè)及市建設局、財政局對工程進行驗收，并共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。
擬于      年    月    日起，以               方式對維修和更新、改造方案進行業(yè)主書面確認。
六、決算費用約定
決算費用未超過工程預算金額的       %時，業(yè)主視為同意，最終按照決算費用進行分攤，并從相關業(yè)主個人賬戶中核減。

業(yè)主委員會主任（簽字）          單位負責人（簽字）
業(yè)主委員會副主任（簽字）
年    月    日               年    月    日
（業(yè)主會蓋章）            （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）

附件3：
業(yè)主委員會或相關業(yè)主書面確認證明

為了保障住宅的正常使用和共用設施設備的安全運轉，根據(jù)實際情況，　　　　　  　　項目擬于　　　年　　月對已超過保修期的　　　   　　　　　  　（共用部位、共用設施設備）進行維修和更新、改造，涉及　       　　戶業(yè)主，建筑面積
　　　  　平方米，工程預算　　　　　元。
維修和更新、改造方案已于     年    月    日，經(jīng)業(yè)主書面確認，      戶業(yè)主同意使用專項維修資金，占應確認業(yè)主戶數(shù)的    ％，其擁有房屋建筑面積　　　  　平方米，占應確認建筑面積的    ％。根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已有超過專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意使用專項維修資金。
《維修和更新、改造方案書面確認明細表》等申請資料真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明
附：維修和更新、改造方案書面確認明細表原件

業(yè)主委員會主任（或相關業(yè)主）（簽字）  單位負責人（簽字）
業(yè)主委員會副主任（簽字）
年　　月　　日                 年　　月　　日
（業(yè)主會蓋章）              （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）
維修和更新、改造方案書面確認明細表

業(yè)主在進行書面確認前，應當認真閱讀維修和更新、改造方案內(nèi)容并注意以下事項：1、書面確認必須由業(yè)主本人簽字；2、維修和更新、改造費用按建筑面積分攤，從下列相關業(yè)主個人賬戶中核減。

附件4：

維修和更新、改造方案公示證明

坐落于           的       項目，對已超過保修期的　　　
  　　　　　  　（共用部位、共用設施設備）實施維修和更新、改造，其《維修和更新、改造方案》、《業(yè)主大會或者相關業(yè)主書面確認證明》已于     年    月    日起，采取             方式進行公示，公示期    天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業(yè)主委員會主任（簽字）        
單位負責人（簽字）
業(yè)主委員會副主任（簽字）         

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業(yè)主會蓋章）         （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）

附件5：

維修和更新、改造工程驗收報告

工程名稱：                              

組織單位（蓋章）：                        

竣工工程驗收組成員名單

工  程  概  況

附件6：
維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊

         項目維修和更新、改造工程已驗收合格，現(xiàn)按照維修和更新、改造工程決算費用進行分攤，并從下列相關業(yè)主個人帳戶中核減。

業(yè)主委員會主任（簽字）                        單位負責人（簽字） 
業(yè)主委員會副主任（簽字）                     
年   月   日                                  年   月   日
（業(yè)主會蓋章）                             （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）

附件8：
工程招投標證明

為了保障住宅的正常使用和共用設施設備的安全運轉，根據(jù)《宿遷市住宅專項維修資金管理實施細則》第二十一條的有關規(guī)定，           項目于     年    月以     招標方式對已超過保修期的                        （維修和更新、改造工程）進行招標確定施工企業(yè)。
該項目投標單位有              、                  
            、              ，其投標的標價分別為      
        、          、         。經(jīng)對投標單位的企業(yè)資信、工程質(zhì)量、投標標價、施工工期等因素進行評議，最終確定中標單位為            ，其中標的標價為             。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業(yè)主委員會主任（簽字）         單位負責人（簽字）
業(yè)主委員會副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日　
（業(yè)主會蓋章）          （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）

附件9：

維修和更新、改造方案工程決算費用
分攤清冊公示證明

坐落于          的       項目《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》已于   年   月   日起，采取         方式進行公示，公示期    天。
以上情況真實，如有虛假，愿承擔相應責任。
特此證明

業(yè)主委員會主任（簽字）
單位負責人（簽字）
業(yè)主委員會副主任（簽字）

　    年　　月　　日            年　　月　　日
（業(yè)主會蓋章）         （物業(yè)服務企業(yè)蓋章）